作為杭州“一哥”，這次綠城中國(guó)逆勢(shì)高價(jià)拿地獲得了市場(chǎng)的關(guān)注。
10月22日，經(jīng)過77輪競(jìng)價(jià)角逐，綠城中國(guó)拿下了杭州江灣新城核心板塊的四堡七堡單元JG1402-36地塊，溢價(jià)率約28.5%，成交樓面價(jià)50717元/平方米，成為杭州新單價(jià)“地王”。
不僅如此，今年以來，綠城中國(guó)還摘得了蘇州單價(jià)“地王”，更在上海拿下了全國(guó)單價(jià)“地王”。那么，綠城中國(guó)為何頻頻出手拿下“高價(jià)地”？這些“高價(jià)地”會(huì)成為“香餑餑”還是“燙手山芋”？
頻頻高溢價(jià)拿地
2個(gè)多小時(shí)、77輪競(jìng)價(jià)，10月22日，經(jīng)過激烈角逐，綠城擊敗了中海、保利、華潤(rùn)、濱江等實(shí)力房企，以34.22億元的成交價(jià)、28.5%的溢價(jià)率拿下JG1402-36地塊，一舉刷新了杭州最高樓面價(jià)的紀(jì)錄。
對(duì)于綠城高溢價(jià)拿地，中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生分析：“該地塊位于江灣新城核心板塊，發(fā)展?jié)摿κ?，且板塊內(nèi)庫(kù)存基本見底，客戶厚度有保障，最終被綠城以28.5%高溢價(jià)斬獲，成交樓面價(jià)50717元/平方米，一舉成為杭州新的單價(jià)地王?！?/p>
“綠城作為杭州頭部房企，其在杭州貨值也不多了，內(nèi)在有補(bǔ)倉(cāng)的強(qiáng)烈需求。同時(shí)，綠城也有保規(guī)模的需求。今年綠城的銷售業(yè)績(jī)相比于同梯隊(duì)房企還是可以的，沒有太大的回落，這也是企業(yè)保規(guī)模的結(jié)果?！备咴荷M(jìn)一步分析。
雖然當(dāng)前杭州已經(jīng)解除了新房限價(jià)，但是由于這塊地是在新政前掛出，仍然執(zhí)行新房限價(jià)的政策，其地塊新房限價(jià)67500元/平方米，對(duì)比樓面價(jià)，其房地價(jià)差為16783元/平方米。
對(duì)于這塊地能否盈利，高院生分析表示：“因?yàn)檫@幾年在杭州市場(chǎng)也有房地價(jià)差是1萬多的情況，在流速有保障，融資成本又比較低的情況下，企業(yè)還是有微利的，而且房企也可以通過車位等其他因素來補(bǔ)充利潤(rùn)?！?/p>
關(guān)于拿地的考量和盈利測(cè)算，綠城中國(guó)投資部門回復(fù)稱：“我們拿的都是市場(chǎng)去化非常有保障的地；杭州下一批次供地馬上全部取消限價(jià)，熱門地塊的地價(jià)和房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)較大漲幅?！?/p>
事實(shí)上，不僅是杭州這塊地，今年以來，綠地逆勢(shì)加倉(cāng)動(dòng)作頻頻。3月份，綠城經(jīng)過51輪競(jìng)價(jià)斬獲蘇州工業(yè)園區(qū)雙湖地塊，成交總價(jià)約30.82億，成交樓面價(jià)約65022元/平方米，溢價(jià)率18.22%。這不僅是蘇州的單價(jià)地王紀(jì)錄，也是整個(gè)江蘇的單價(jià)記錄。8月7日，綠城通過搖號(hào)以封頂價(jià)48.048億元拿下上海徐匯區(qū)斜土街道xh128D-07地塊，折合樓面價(jià)131045元/平方米，不僅刷新上海單價(jià)“地王”紀(jì)錄，也刷新了全國(guó)土地單價(jià)紀(jì)錄。
那么，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整之際，綠城中國(guó)為何敢拿高價(jià)地？高價(jià)地又面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？
利潤(rùn)持續(xù)承壓
事實(shí)上，綠城中國(guó)的打法并不陌生，這種賺流速的打法還是屬于快周轉(zhuǎn)模式。在快周轉(zhuǎn)的模式下，綠城中國(guó)的規(guī)模已經(jīng)沖進(jìn)了前三。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，綠城中國(guó)前9個(gè)月銷售額為1871.9億元（包括代建），超過萬科的1804.9億元，躋身第三名。
從土儲(chǔ)來看，截至今年6月30日，保利、中海、華潤(rùn)、萬科土地儲(chǔ)備的總建筑面積約為7140萬平方米、3322萬平方米、5699萬平方米和8213.5萬平方米，而同期的綠城中國(guó)土儲(chǔ)總建筑面積3193萬平方米。
從布局上來看，綠城50%的貨值集中在長(zhǎng)三角領(lǐng)域，也就是說，相對(duì)于其他全國(guó)化房企來說，綠城的投資策略更聚焦。在長(zhǎng)三角尤其是杭州，綠城的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)更有市場(chǎng)，這也反過來對(duì)拿地提出更高要求，也就是要繼續(xù)在長(zhǎng)三角擴(kuò)儲(chǔ)，即便是地價(jià)“追高”。
事實(shí)上，綠城中國(guó)正在面臨著利潤(rùn)率下滑的局面。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，綠城中國(guó)今年上半年就陷入了“增收不增利”的困境。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年綠城中國(guó)收入約695.62億元，同比增長(zhǎng)22.1%；股東應(yīng)占利潤(rùn)約為20.45億元，同比減少了19.65%。
對(duì)于利潤(rùn)下滑，綠城中國(guó)在回應(yīng)中期業(yè)績(jī)時(shí)表示：“一方面受整體市場(chǎng)下行及限價(jià)影響毛利率有所下滑，另一方面根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境變化，計(jì)提若干資產(chǎn)的減值及公允價(jià)值變動(dòng)損失凈額17.5億元（2023年同期為4.62億元）?！?/p>
同時(shí)，今年上半年，綠城中國(guó)的毛利率下降至13.1%，較2023年同期的17.4%下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。不僅如此，2024年上半年，綠城中國(guó)的物業(yè)銷售毛利率僅為11.7%，較2023年同期的16%下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。
如今，綠城中國(guó)頻頻高溢價(jià)拿地，利潤(rùn)也或?qū)⒗^續(xù)承壓。那么，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整之際，新晉“地王”的命運(yùn)又將會(huì)如何呢？
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟 校對(duì) 柳寶慶
